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住宅の名義と節税

前のページで説明した贈与税の問題は、住宅の名義の問題とも深く関わってきます。
簡単に説明すると、妻名義の住宅のローンを夫の収入から支払っていれば、夫が妻に住宅を買ってあげたことになり、 夫から妻への贈与とみなされ贈与税が課せられます。親子間でも同じです。 金額としては、贈与税の基礎控除は年間で110万円のあるので、110万円以上の贈与があった場合に課税されます。詳しくは贈与税のページで。

これは、共有名義の場合も同じことが言えます。夫妻の名義でも、持ち分や借入の責任分が夫婦で違い、 どちらかの収入がなくなり、一時的でもどちらかがその支払いを工面していたら、一方はもう一方にその部分を買ってもらったことになり、それもまた課税対象になります。
打開策は、基礎控除額の年間110万円以内で上手くやりくりするか、要は借入の責任分=名義の持ち分にすればとりあえずクリアできます。

さらに、親の持家の名義を自分に変える時も贈与、夫婦間でも同じ。もしくは親が亡くなったときの相続なら相続税がかかります。もちろん被相続人と相続人の関係であれば誰でも、夫婦間でもです。
この場合の打開策は、名義人が生きてる間に名義変更する側が名義人から買い取ればそれらの税金はかかりません。ただ、契約書や金銭授与の形跡など、買取の事実がないと、もちろん贈与税は取られてしまいますのでご注意を!

贈与税だけでなく、他の税金に目を向けたとき、共同名義にはいろんな節税のメリットがあるんです。
夫婦合算のローンを組んだ場合、住宅の名義も借入の責任分と同じ割合の持ち分にすることで、贈与税の問題はとりあえずクリアです。
そして、共有名義にしたことによって、住宅ローンの控除対象が妻と夫、二人分の所得税と住民税になるのです。 住宅ローン控除の対象税額は支払った所得税と住民税の額により上限があります。 そんな住宅ローン控除の対象税額も夫婦両方の所得税と住民税からできるので、上限が多くなり、ご主人と奥さんの両方、ダブルで節税できるのです。

さらに、ゆくゆくは住み替えをと考えていて、今の持ち家を手放すときにかかる譲渡税の節税にも、共同名義はメリットになります。 居住用財産の売却益に対する3,000万円の特別控除が受けられるとき、夫婦で適応されれば、合計で6,000万の売却益までが控除対象になるのです。

でも、妻が専業主婦の場合、夫名義で住宅を購入する場合が多いですよね。それでも、家の売却や離婚や夫が死んでしまうなど、共同名義にしておけば節税になるのに…。と言う方には、夫婦の場合、贈与税対策として、贈与税の配偶者控除も使えます。
婚姻期間が20年以上のご夫婦であれば、特例の贈与税の配偶者控除が2,000万円まで認められ、基礎控除と合わせて2,110万円までの贈与については贈与税がかかりません。

贈与税の配偶者控除 適応の条件 ・婚姻期間が20年以上であること
・今までに配偶者控除を受けていないこと(同一夫婦間で1度だけ)
・贈与財産は、居住用不動産又は、居住用不動産の取得資金のいずれかであること
・贈与を受けた年の翌年3月15日までに贈与された(又は取得した)居住用不動産を居住の用に供し、その後も引き続き居住する見込であること
・贈与税の申告をすること


贈与税と譲渡税の節税にはとても有効でしょう。

なんにしろ、住宅の名義と税金の問題は、仕事を失ったり、離婚や死別など、その後の色々なことから状況は変わってきます。 夫名義がいいのか、妻名義がいいのか、共有?はたまた親の名義…?どれを選ぶにしろ、余計なお金は払いたくないものですね。

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